一、不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，银行行使抵押物优先受偿请求不能支持。预告登记与抵押权设立登记具有不同性质和效力。依据《物权法》第20条规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

即抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是对将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。

预告登记是与本登记相对应概念，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生物权变动登记。本案中商品房抵押预告登记是对将来发生不动产物权变动目的请求权登记，并非直接导致抵押权设立。